“房地产寻找未来”已经开始。
发言人：
中国人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
独立经济学家谢国忠
高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭
汇丰银行董事总经理兼大中华区首席经济学家屈宏斌
北京首都创业集团有限公司总经理、北京首创股份有限公司董事长刘晓光
中坤集团董事长黄怒波
美国安富金融工程集团董事总经理陈剑
主持人：
财新网执行总编辑、财新传媒编委张继伟
11月16日 20:18:27

张继伟：请大家尽快就坐，因为时间稍微晚了，我们这一节马上就要开始了。因为每一年的财新峰会晚上就会举办几场夜话的环节，我们每次都少不了房地产的环节，而且这个环节是大家最踊跃，最关心的一个题目。因为我想在中国很少有一个产业像房地产这样受到上上下下这么多人关注，而且和政策的关系如此紧密，受宏观经济的影响又是如此的巨大。

11月16日 20:36:29
张继伟：今年以来的房地产市场也是这样，一直在市场和政策的预期和博弈的过程中波动，我想我们很多参会人都有这样的疑问，就是对明年的房地产走势和政策的趋势变化是什么样的情况。
11月16日 20:37:30
张继伟：今天非常幸运请到了这样一个庞大的阵容，非常好的组合，我们这里既有来自政府研究部门的秦虹主任，又有来自学界，研究界的，房地产行业长期的观察者和批评者，像谢国忠博士和哈继铭博士，还有屈宏斌博士。同时邀请到了两位业界的非常资深的，包括北京首创集团的刘晓光总经理和中坤集团的董事长黄怒波先生，最后一位嘉宾是来自美国安富金融工程集团，是金融咨询公司，主要为美国政府部门提供房地产数据的分析，陈剑先生，此前他在房地美工作，研究房地产资产的，我想我们这个组合涵盖了行业的主要方面，我想我们今天的讨论能够让大家对房地产业有一个更深入的了解和观察。
11月16日 20:38:23

张继伟：我们这次讨论的环节设置，首先先请每位嘉宾各自谈谈自己的主要观点，我们会有一个互动，最后留一些时间给现场的嘉宾提问。我们首先有请住建部研究中心主任秦虹。

11月16日 20:38:57

秦虹：谢谢主持人，我不是来自政府，我们也是研究单位，不属于政府官员。如果说今年的房地产市场我觉得应该说调控呢，在这个市场上还是出现了比较明显的成效。概括一点，使过去奔跑的市场终于慢下来了，走得更加稳健一点。

11月16日 20:39:37
秦虹：我们看今年的市场，末端市场，就是销售这一端成交面积和成交金额不会出现大幅度的上涨；前端市场，就是说房地产开发的投资、新开工、建筑面积等等的先期指标下滑的态势已经开始趋于稳定。房地产整合在加剧，一些没有专业化能力，负债率过高，过去几年不理性发展的企业，在市场中正在受到调整。
11月16日 20:39:55
秦虹：那么过去一部分的城市，个别城市透支这个市场的情况也开始得到的纠正，健康的市场正在稳步的往前发展。所以我认为这次调控，第一，出现了明显的成效。第二点我认为当前这次的调控政策的核心主要是抑制，管住了市场的两头，一边控制投机性的需求，另外一个方面满足合理的住房需求，这样的一个政策方向，我认为在明年，我认为还会坚持。
11月16日 20:41:00
秦虹：我认为第三个中国房地产市场，现在从快跑的阶段走向稳步走的阶段，还没有到往后倒退的阶段。中国房地产的市场随着城市人口的增加，改善需求还没有结束，家庭的小型化还在持续，所以导致了一些刚性需求，我们说的自住性需求还是比较庞大的，我对市场还是有信心的。
11月16日 20:41:25
张继伟：谢谢秦主任的发言，尤其是对“十八大”之后的政策形势的分析。我们请谢国忠博士，大家都知道谢博士现在是独立经济学家，谢博士发表的观点从来都是客观、独立的，特别在离开投行之后他的观点一直是以尖锐著称。
11月16日 20:41:48
谢国忠：我认为今年是拐点，起源是因为我知道在世界经济不好的情况下，中国出口会比较弱，中国的货币供应量是不会很高的。所以在一个大泡沫的话，需要货币的供应不断的高位才能维持，所以为什么去年我会认为今年会出现拐点。现在大家很多人的想法是明年市场会有大幅度的上升，因为政府调控压制了很多需求，所以释放出来的话，市场就会有所谓的报复性的上升。
11月16日 20:42:16
谢国忠：对于这个观点，我自己有很多朋友手里面的房子都是等着这一天卖掉的，我觉得这一点不会来的。中国货币高增长的时代已经过去了，过去这十年的高速增长，是因为加入WTO之后，中国加入世界贸易，出口导致这么高的增加，所以货币高速的增加没有引起贬值，如果在外贸没有高速增加的话，货币是会贬值的，所以我觉得货币大幅度增加的条件不存在。
11月16日 20:42:41
谢国忠：第二点是因为房地产是一个长周期的行业，就是说从卖地到开发到销售入住要经过三年的周期，所以过去大家以为增长一直会高速增加，所以说在建的面积非常多。中国到去年年底在建报九十多亿平方米，今年有一百多个亿平方米，这大概有五十个香港这么大的规模。第一个是水涨船高会过去了，第二个是较之过去错误的预期引起了过渡的扩张，要消化也是需要很久的。
11月16日 20:43:43
张继伟：谢博士，我补充一句，对明年的市场预期，怎么看现在的市场？即便是希望有那么多数据，好像大家对于市场到底处于一个有回调还是说继续收紧的状态，大家的判断还是不一样的。
11月16日 21:04:55
 谢国忠：在北京的话，我看到有具体的例子。北京今年有一段时间有回升，因为北京是一个例外，中国很多货币资源是向着北京集中的，我在其他的城市没有看到这个情况，中国调整的话尽管销售没有，很多三线城市，我看政府说房地产是调控引起的，大部分的三线城市是没有出现这种状况的。所以我觉得这个说法是有一定的问题。
11月16日 21:05:24
谢国忠：就是说有一些限购有知情的，家里有很多人可以去买房子，实际上限制的能力也是有限的。我觉得中国的转变主要是大环境变化引起来的，如果一个东西涨跌都是政府说了算的话，世界上每个人都会变成有钱人，政府说了不就成了吗？中国人的思维方式，什么事都相信政府，政府权力无限，政府让什么涨就什么涨，让什么跌什么就跌。从股市上就可以看出来了，股市那么久，过一段时间大家会看到，其实楼市和股市是一样的。
11月16日 21:06:35
张继伟：谢谢谢博士，我们现在有请哈继铭博士，哈博士目前在高盛管理部任中国区的副主席，此前做经济学家，虽然哈博士的身份有一个转变，但是我看更多还是以学者的形象在公众面前比较有影响力。
11月16日 21:07:02
哈继铭：谢谢主持人，我觉得判断中国房地产的走势，短期和长期要分开来看。短期来看我觉得中国的房价不会下跌的。因为还有很强的所谓的真实需求。判断一个行业有没有活力，只要看一个现象，就是有的行业政府竭力的去扶持，但是这个行业上不去。但是还有一些行业，政府拼命的打压，就是下不去，我觉得房地产行业是一个后者，说明它还有很强的内在的增长的动力和潜力。
11月16日 21:07:40
哈继铭：最近的一些数据也显示开发商拿地的热情在提高。房地产的开工情况也有所改善。再加上过去一两年由于政府对房地产的一些限制的政策，那么房价基本上没有怎么涨。但是老百姓的收入，尤其是低收入者的工每年涨百分之十五到二十，如果说过去房价收入比过高的话，现在不能说低，但是已经略有回落。这是我对短期的房地产的判断。
11月16日 21:08:05
哈继铭：中长期来看我一直是这个观点，等到中国人口进入到老龄化的时候，可能房价会受到冲击。这个现象在许多其他的国家都发生过。我相信在中国肯定也会造成一定的影响。主要在我们中年人和青年人很多的时候，大家都踊跃的购房，无论是为了养老的目的还是其他的目的，会使房价推上去。
11月16日 21:08:37
哈继铭：但是等到这拨人逐渐进入退休的年龄，他们不在购买房子的时候，他们的下一代在计划人口之后出生的，他们的人口比老年人人口少一半，这个时候房子会有留下，从父母那继承，每一家三个房子，你想租给别人，别人还想租给你，这个时候就会遇到一个房价的挑战。
11月16日 21:08:53
哈继铭：但是我并不是说将来的房价一定会一落千丈，因为中国还是有比较大的发展的潜力，来冲击这个城市房地产的需求，已经达到了51%，其实很多人被城市数据统治化，很多人虽然住在城里，但是没有一个城市的户口，在城市里没有一个固定的住所，他们的需求还会等待释放。他们的释放依靠保障性住房的提供来满足的。
11月16日 21:11:31
哈继铭：另外，中国的区域发展差异很大，这个和当初日本，比如说在90年代的时候差异很小，中国的内陆地区，中西部地区的发展空间还是非常广大的，这是我想说的中长期的支持房地产的动力。
11月16日 21:12:05
哈继铭：我觉得我们现在的货币政策已经也不像过去那么宽松了，对于信贷也是管得比较紧。我觉得将来的货币增长速度也不会再像过去那么快，就是说不会再去进一步助长房价的进一步上升。所以从这个意义上来说，中国房地产的政策上的调控，和其他的国家，比如说美国、日本都不同，那些国家是等房地产泡沫以后收拾残局，但是中国的房价上升过程中，政府采取了抑制措施抑制过渡增长，所以中国的政策对房地产的泡沫形成起到了相当有效的抑制作用，我就说这些，谢谢。
11月16日 21:12:44
张继伟：谢谢哈博士的观点，我们可以看到哈博士也是从短期和长期两个方面来分析房地产市场的。观点和谢博士好象有一些不同，我们可以双方再进行驳议，下面有请屈宏斌。
11月16日 21:13:10
屈宏斌：大家都说把三个经济学家在一块儿问同一个问题，会给出四种不同的答案，我们今天打破一下这个常规，我们三个经济学家给出三种不同的答案。我觉得还是从短期和长期来讲。
11月16日 21:13:34
屈宏斌：短期，特别是明年，我觉得可能还会维持目前的这种温和上涨的趋势。那么我判断的依据是我觉得短期的这种房地产市场价格的周期性的短期趋势，所受的主要因素，我其实是同意前面我两个同行的判断。就是说货币因素，货币政策的变化，大家看过去的几年会很清楚，之所以有了上一轮的大涨，因为货币政策2009年有了一次大涨，我们货币政策用M2的增速来衡量，我们最高的时候上到27%。那么，后来我们出现了通货膨胀，出现房地产过热，我们就开始收紧货币政策。
11月16日 21:14:30
屈宏斌：去年，特别是2011年，我想我们经历了近年来，最严厉的货币紧缩性的周期，从数量上来讲，M2从27%紧缩到12%，大幅度的紧缩。当然这种货币房地产的调控也有我们一系列的针对房地产市场的这些政策的作用。但是我觉得从大环境的货币的周期性起到一个非常重要的作用。
11月16日 21:14:55
屈宏斌：货币政策，随着出口，欧债危机进入二次衰退，出口几乎出现崩盘。去年年底的时候，我们的出口还有15%，到今年七八月份我们就下降12%，较大幅度的爬坡，已经转向增速，目前我们M2到14%以上，九月份接近15%，十月份回调到百分之十几以上。
11月16日 21:16:45
屈宏斌：这种货币政策的恢复，力度远远小于2009年的恢复，再往前看，那么即便是我们有了12%- 14%的货币政策的恢复，现在有足够的迹象或者是数据表明了，我实体经济的这种已经开始有见低，而且逐渐回升的趋势，意味着我们只要保持目前的货币政策的放松的力度的话，就足以基本上能够保证我这种实体经济的回落了。货币政策不会有再进一步加码的必要。
11月16日 21:17:39
屈宏斌：那么也就是说明年，六个月到九个月，货币政策会维持14%左右的增速，我想很难去期待他会涨到更高，10%，16%甚至是更高，没有这个必要。在这种情况下其实也就决定了房价的上涨可能也是一个温和的上涨。
11月16日 21:18:21
屈宏斌：再往前看，其实中长期上，哈博士的因素条件我都同意。我有一个观察，我觉得实际上对中长期，我所担心的是一个问题，就是说现在看来，由于这一轮房价的大幅度上涨，大家造成了一定的预期，所以说造成了一个后果，我们很多的城市出现了住房超前消费的现象。
11月16日 21:18:58
屈宏斌：我们可以看到几个指标，比如说首次购房者的平均年龄，我们不说和发达国家比，和我们周边的亚洲国家，我们同种、同族、同文化的，比如说台湾地区，同儒家文化的韩国来比的话，我们的住房首次购房者的年龄是远远低于我们周边国家的。这意味着我们这一代年轻人比较早的在自己人生阶段比较早的时间已经开始享受了本来在中年时代接近40多岁才可以购买自己的房子的这么一个阶段。
11月16日 21:19:20
屈宏斌：当然之所以出现这种情况，我想一个方面有预期在起作用，大家都盼望买房子，怕买晚了吃亏。另外还有历史因素，因为这种东西是一次性的，不会重复的。实际上之所以年轻，27岁的单身青年，可以买一个一百多平方米的住房，这显然远远超出了他自己的购买能力。
11月16日 21:19:54
屈宏斌：银行借款又借不到，因为我们只能借三成的手续，但是他不要忘记，我们国内有一个特殊的现象。实际上我们有家庭内部杠杆，就是说我们的父母姐妹是帮助他的，这里有一个代际的收入的转移的问题。等于说上一代人实际上在补贴下一代人买房子。之所以有补贴，跟我们十年前的房改是有关系的。
11月16日 21:20:15
屈宏斌：房改的时候，我们的父母这一代人，因为我们没有房地产市场。那个时候并没有一个所谓的标杆，我房地产市场在房改的时候房子到底值多少钱，我们回过头来发现，房改的时候，把房子卖给住房者的时候，那个卖的价值是远远低于市场价值的，等于说原来住公家房，住140平，120平位置也不错的房子，现在看来200万，当时买的时候是两万，意味着父母这一代实际上是得到了补贴。
11月16日 21:20:58
屈宏斌：正是因为有了这一次性的补贴，所以他才有能力去补贴下一代。这是一次性的，以后没有这个机会了。所以说我觉得这种超前消费，某种意义上也是一次性的。而且我认为从长期的，中国的人口和土地的比例的角度来看的话，中国未来的可持续的城市住房消费模式应该更接近香港和东京，而不是更接近欧美国家的消费。
11月16日 21:21:41
屈宏斌：言外之意，我们消费的面积、人均面积可能会不像我们目前的这种消费面积。这就意味着，我们超前消费不仅是消费得早，而且比较消费的面积也是一个趋势。这对未来我们中长期的住房的房地产市场的需求我相信会有一些含义的。谢谢。
11月16日 21:22:05
张继伟：谢谢屈博士，虽然三位经济学家都有不同的，对房地产市场中长期的预期。但是在长期的层面上相对比较不能说悲观，是更多的有一些看空因素。我想刘总作为做实体经济，做房地产的实业方面有经验的首创公司总经理刘晓光先生，你怎么看待房地产短期、长期的趋势。
11月16日 21:22:25
刘晓光：我简单说一下，今天我还做的一点准备。因为下一步我想谈中国地产的再认识下一站。到底怎么样？我的看法“十八大”以后，新的一届领导班子，在投资的角度和地产角度，可能会有一些变化，一有变化就是改革的角度，可能会有一些变化。
11月16日 21:22:44
刘晓光：所谓的改革角度来讲，这里可能包含着房地产的政策和体系。但是看建设部长讲现在还没有放松的迹象和想法。但是我想可能在明年三月份的时候，可能会有一些新的说法。
11月16日 21:23:24
刘晓光：因为“十八大”以后，无非可能会有三种情况：一种是改革有了启动，一种是有改革，但是还有过去的东西处在一种焦灼的状态，还有一种就是说不改。那么从大的方面来讲，我看了看，因为二十年来讲，实际上我们的房地产在市场一冷一热，政策一紧一松中快速的转换，企业也很麻烦，我们企业在不停的调整。
11月16日 21:24:03
刘晓光：现在在转型，当然我的判断，应该是我们的地产从现在的情况来看，包含了到明年的三月份以后，人代会以后来看，我觉得应该是一个稳定的一个增长的态势。不会暴涨，我目前来讲叫做“暴涨”。但是应该来讲是一个稳定的正常曲线，这是我的判断。
11月16日 21:24:22
刘晓光：第二个来讲，从宏观的政策角度来讲，或者是调解政策角度来讲。限购可能也不会一下子取消。但是，越来越多的经济调节手段，可能会下一步的一个方向。
11月16日 21:24:46
刘晓光：我们也做了一个分析，分析什么呢？我们感觉到市场的空间还是很大的。这个市场的空间主要是大在一个是广大的二三线城市，一个来讲是很多的县域的城市。也就是说在二十一世纪的第二个十年，第三个十年，城镇化的主战场应该是在这些区域。应该是成为全国城市化的主要的战场。这个空间来讲，我们在中部崛起的会上我也谈到了，他们发展的空间是非常大的。
11月16日 21:25:14
刘晓光：另外在发展空间中来讲，将来中国城镇化进程中可能也面临着一些抉择。比如说多建一些特大的城市，大城市圈，还有中小型城市的发展。像“大东京”、“大首尔”这样的概念还是欧美城市的概念，也涉及到我们城镇化下一步发展的结构和速度。
11月16日 21:25:37
刘晓光：那么，未来来讲，肯定由于政策的调节也好，大的变动也好，中国的房地产业的集中程度越来越高，肯定是一个因素，我的看法来讲应该是一件好事情。应该是一个稳定上升的一个曲线，应该是有着很大的空间。我相信新的一届领导班子，肯定也希望有一个空间。谢谢。
11月16日 21:25:59
张继伟：刘先生，我想问一下，刚才谢国忠博士说如果我们看市场不要太多的看政府的政策，因为政府的政策的基本面不能去起决定性的作用，要看经济的基本面，您刚刚提到了，首先您对政府的政策有一个评估，未来怎么样发展，也谈到了基本面，但是你们的结论相对来说不太一样。谢博士认为是长期向下的，您认为是往上的，能不能回应一下谢博士德观点。
11月16日 21:26:41
刘晓光：从长远的角度来看，我觉得肯定还是向上的，因为中国的城镇化的空间，我相信还有十年左右。因为现在毕竟还不到五十个点，毕竟很多是虚假的，很多的农民工进城，不是市民。还有特别大的需求，和小城市不能比，是一个十四亿人的市场，我特意观察的西安、无锡、沈阳这种比较发达的城市，很多房地产价格在六千到七千块钱，我觉得从城市价值角度来讲，从真正的需求挖掘角度来讲都是有发展空间的。
11月16日 21:27:44
张继伟：谢谢刘先生，下一位是黄怒波先生，黄怒波近两年是因为冰岛购地，在媒体上有非常多的报道，我不过多介绍了，有请黄怒波先生。
11月16日 21:28:02
黄怒波：刚才大家都在讲住宅市场，就住宅市场来说，现在做企业来说，从短期来看，我的看法是不要期望“十八大”以后限购政策，就是退市场化的政策会退出，不会的。
11月16日 21:28:32
黄怒波：当下的这届政府对地方政府的约束力、控制力很弱。房地产市场摆来摆去,拿不定主意。我想新一届政府会有自己的控制力，但是我想不能寄希望于我们想要的市场政策再回来。目前这种行政调控的方式，我作为房地产商来看还是会持续下去，这是一个从短期来看。
11月16日 21:28:59
黄怒波：长期来看的话，我想房地产行业一定会变化的。目前我肯定不喜欢，房价想急着掉下来不可能，再上去也不太可能。就应该到最后，从长期走到正常的行业，这是最早提出来的，利用正常化。很多的政府苗头已经出来了，可能会加大税收这部分，加大别的部分，让你房地产商暴利会平衡下来，各种的手段，再把保障房一定会做下去。我想从这个方面来看，住宅市场从长期来看有它的问题。
11月16日 21:29:30
黄怒波：但是刚刚讲二三线的问题，我们现在也在做项目，后来发现一线城市限购，买房、卖房、拿地很困难。但是三线不限购的城市，实际上存在一个过量的问题。我们拿到一块地，发现周边那么多大企业，做了那么多面积，卖四年，五年，在一个一百万城市的人口也卖不完，你会发现实际二三线城市出现了现有的存量房比较多的问题。所以这个方面我想住宅市场这几年内还是一个比较低迷的状态，做投资也未必去选择。所以我们住宅就不去碰了。
11月16日 21:30:02
黄怒波：另外一个方面是商业地产。商业地产问题出在第一个是业态都在变。比如说我们一些大的电器商在我们商场里撑不下去，要么要退出去，要么我要减面积。传统的行业，像餐饮行业成本急速上升，也不能卖地沟油了，怎么办？这个时候菜价也上不去，这个行业目前出现极大的困难，在传统上零售业，电商大大起来的杀得他们片甲不留，整个行业出现了商业地产的方面，租赁的铺面租金发生了变化，或者是租不出去了。但是另外一个方面，大量的地产商又从住宅转到了商业地产，他们又看到传统的行业模式，正在发生着巨大的变化。所以说这是一个很大的问题。
11月16日 21:30:35
黄怒波：那么，再一个方面，刚才谢博士讲了，和基本经济面有关，现在的经济普遍低迷，大家看不到走向。这样的话初次创业的人就少了，商场给品牌的店，也给初次创业的人，初次创业的人没有能力在这租房子，在这创业，这个时候商业地产会受到很大的影响。所以我想应该说三到五年内房地产市场是一个从政府的角度，逐步的适应利用市场化的手段来管理，从企业的角度要逐步适应房地产告别暴利走向一个正常的行业的角度。
11月16日 21:31:08
黄怒波：当然，现在最大的风险还是大家都来做商业地产，这是我刚刚讲的一个巨大的潜在的坑儿在等着呢，所以我想这个问题可能会在三年内，在这个地产的不同的行业层次上，我们会看到不同的问题需要解决。
11月16日 21:31:30
张继伟：好像黄总您最近也在做商业地产。能不能解释一下。
11月16日 21:32:11
黄怒波：我们和经济学家不一样，我们就是做项目，拿一块地，我们做完调研发现卖谁，周边那么大楼盘，卖的，五年，四年了还有百分之四五十放在那，我再进入我卖给谁啊，这是一个大问题，商业地产一看我除了要持有的话，我租给谁？我刚刚讲商业格局发生了一个翻天覆地的一个大格局的变化。
11月16日 21:32:45
黄怒波：我们大公司面临着很多的商铺，开始，行，要么你帮我一下，把租金挺下来，要么有大商铺我把面积退一半。从租金模式已经发生变化了，你会发现商业地产业存在一个问题。你要是卖出去的话，会发现整个流动性不好，资金链不好，谁来买。所以当下三个五年内我不是很乐观，但是也不坏，正好是处于一个大的变革转型期，我觉得在这个时候做地产商来说的话，可能还要谨慎一些，还是要把步子放得慢一些。
11月16日 21:34:09
张继伟：谢谢黄总。我们最后一位有请陈剑，陈剑从美国过来，能不能结合美国经验和美国地产现在的状况来看待中国地产未来的发展趋势。
11月16日 21:34:38
陈剑：我不预测房价的走势了，我觉得房价的走势挺难预测的，而且三位经济学家已经预测过了。我就结合一下美国政府对于房市的政策，不是说直接的干预政策，而是说从税收或者是信贷方面的政策，看他们是如何进行财富的支付转移，或者是如何进行低收入者的住房保障，以及就是说对不同价位的房屋进行不同的信贷政策，以达到能够在中低收入当中满足大家信贷的要求，但是对高价的投资型房屋抑制他的投机需求。
11月16日 21:35:15
陈剑：大家一比较中国和美国的房市一个比较常见的问题，就是说中国会不会像美国一样，引入房产税。房产税问题在中国已经讨论过很长一段时间，而且也在两个城市进行了一些试点，在上海和重庆进行试点。
11月16日 21:35:37
陈剑：有一种观点认为引进房产税的目的是打压房价。但实际上，其实从美国的经验来看，房产税的目的并不是为了控制房价，而是说给地方政府一个长期稳定的财政收入。我觉得这对中国地方政府也有借鉴的意义。因为地方政府前几年可能在房地产行业非常繁荣的时候，能够通过出让土地获得很多收益，因此在卖地方面有很大的冲动。最近房地产行业如果不景气的话，他们的收入会急剧下降，这样地方财政收入有巨大的波动，对房地产行业的健康发展也是不利的。
11月16日 21:40:21
陈剑：我们从美国的经验来看，美国地方政府可以根据自己的实际需要，就是说要提供什么样的公共服务来制定自己的税率，从美国50个州的平均税率来看，税率从0.2%到2%都有。但是基本上大部分州都稳定在1%的水平。1%的水平能够足以提供教育等地方公共服务。所以我觉得中国地方政府如果有这种意愿，希望不要通过卖地来获取足够多的收入，而是通过细水长流的方式，能够获取一定的财政收入来征收房地产税，应该说是一种比较理性的选择。
11月16日 21:40:36
陈剑：当然，很多人听说征收房产税会觉得，这又是政府的敛财的方式。从整个税收观点来看，政府总要有一些税收，这些税收是来自居民收入还是说来自居民财富。从财富的观点上来征税，对富人征税会更多，进行财富转移，转移到穷人身上。房产税在这个方面是个比较好的税种。如果在收入上减税的话，房产税应有一定程度的征收。
11月16日 21:40:56
陈剑：第二点就是说在美国也同样面临着对低收入者进行住房保障的问题。在美国和英国，包括大部分的发达国家大概五六十年都曾经选择过不同的公共住房政策。我们会看到在中国目前也存在着同样的，不同的观点。现在就是说在十八大上，部长提到了继续建设保障房。从美国、英国的经验来看，建设保障房见效很快，但是长期来看会有一些问题，这些问题包括首先如果是面向低收入者，给他们建设保障房，让他们入住以后，他们的收入状况发生变化的话，退出市场会有一定的问题，如果低收入者寄居在公共住房会产生一定的社会问题。
11月16日 21:41:24
陈剑：所以说在发达国家，在房地产发展到一定程度之后，一般会选择货币补贴，而不是实物补贴。货币补贴的好处相对来说比较明显，就是说你对低收入者的收入界定的时候，你只要在他的收入低于某一个程度以下，你就对他进行补贴；如果他的收入发生变化就不再进行补贴了。而且就是说相对来说不是由这个政府来控制房屋的供给，也避免了相对低效率问题。
11月16日 21:41:49
陈剑：这样在发放货币补贴的时候，如果在住房比较紧张的时候，在比较紧张的地方会产生推升整体房租的问题。美国房地产商采取退出优惠的政策，这个政策目前从效果来看还是比较成功的。就是说他在过去二十年之内制造了大量的面向低收入者的住房，而不是说集中给所有的住房单位都给低收入者，他有40%或者是60%的住房单位租给低收入者，他可以从政府那里得到退税优惠，这个优惠可以面向社会上所有的投资者，任何人需要退税优惠的都可以进行交易。
11月16日 21:42:11
陈剑：就是说从市场的角度来刺激供给，而不是说直接由政府出面建造保障性住房。最后一点就是说，在面向低收入者的时候，一般是采取这种住房补贴；面向中收入者的时候，一般是采取这种贷款的优惠政策。在美国如果你是低于一定限额的贷款，贷款的利率比高额贷款要低的。如果你是豪宅，或者是贷款额度非常大的话，完全是由市场来决定。所以说，如果你进行投资或者是投机性的买豪宅的话，那么你付出的成本就要比别人要更高一些。
11月16日 21:42:41
陈剑：总的来说，我认为从美国的经验来看，政府对住房市场的干预，由原来的直接干预后来间接的转变为一种用税收政策进行干预，或者是说利用信贷政策进行干预。到目前，就是说在五六十年的期间内，大部分的时候还是运行良好的。但是在2006年的时候，出现了整个房价、房地产泡沫崩盘的情况。不过像我刚才说的，房价很难预测，尤其是泡沫的预测，大部分的人是做不到这点的。
11月16日 21:43:04
陈剑：但是，如果我们从整个的人口收入和最终的需求上来看，我们还是可以做出一个理性的判断，就是说像刚刚黄总所说的，房地产市场怎么样进入一个正常的房地产行业，这个行业应该有一个比较正常的收益，对于普通的购房者，面向买房的时候也需要比较理性，而不是把自己的收入大部分去购房，而压缩其他的消费。
11月16日 21:43:33
陈剑：从这一点上来看，就是说房价的稳定对于整个的经济的运行应该是有一个比较好的作用。
11月16日 21:43:49
张继伟：谢谢陈剑，提出了很多政策化的问题，对房地产政策市场走势的时候没有太多的提到地方政府的因素，我们知道中国在换届的时候，特别是地方政府往往会有这样的投资冲动，特别是在目前的体制下，大部分的地方政府，仍然是土地财政的情况下，地方政府会非常容易进行在新的班子上任之后会产生新的这种冲动。
11月16日 22:09:28
张继伟：我们可以看到在“十八大”之前很多地方政府已经储备了十几万亿的项目。首先我想先请秦虹主任来谈谈，怎么样看待这种地方政府的冲动会对房地产市场造成什么样的影响。
11月16日 22:09:57
秦虹：显然，投资对地方的经济发展是有显著作用的，这是毫无疑问的，也是见效比较快的。那么，这次的调控影响最大的还是地方政府，因为今年土地市场是下跌的，地方政府的财政收入受到了很大的影响。
11月16日 22:10:13
秦虹：我想地方政府在依靠土地财政这个问题上，要解决的根本还是说要中央财税，中央的地方整个财税体制的改革，要依靠这个，地方政府的市权和财权要统一才合适，不根本解决这个问题的话，我想恐怕地方政府就是两难。一个是如果土地市场不好的话，地方政府的投资就会受到很大的影响。怎么办呢？靠银行贷款，继续靠他的融资平台向银行借款。初次之外没有别的办法。要么把土地市场推好，推高。
11月16日 22:11:06
秦虹：但是，我想土地市场能否推高也不是地方政府一厢情愿可以做到的。并不是说地方政府想做就可以做到的，还要看整个房地产市场的走势。如果我们整个楼市从过去的快速奔跑到现在的稳步走，你很难想象土地市场能从改变过去的那种奔跑，而继续奔跑，那是不可能的，所以说我想这只能是这样的。要么彻底改变，把中央的整个财税体制的改革，把地方政府的财权和市权相统一的改革。地方政府有利于房地产市场的稳定发展。
11月16日 22:11:33
秦虹：如果不改革，政府还是要靠投资，我想可能就是说他的融资平台到银行去借款，恐怕只有这条路子，或者是发债等等的这样的一些办法。土地市场，如果楼市不好的话，土地市场很难脱离楼市而单独发展。
11月16日 22:11:55
张继伟：谢谢，其他的几位？
11月16日 22:12:12
谢国忠：中国大部分的地方政府，特别是三线城市是靠房地产吃饭的。地方政府的发展问题是地方政府的出发点是在哪，他的出发点是我要发展，我找什么，而不是说我能找什么，我这里有企业，我赚钱以后去发展，他是倒过来想的，我把这个地方先建起来。所以说这样做的话浪费资源是很严重的。
11月16日 22:12:47
谢国忠：大部分三线城市是没有前途的，和村庄没有什么区别，有一个几千人的村庄和城市有什么区别，为什么跑到城市里买一个房子住下来。我到三线城市去了解，地方领导坚信房地产一定会回来的，中国人还是要买房子，他就是相信，很多地方的人口实际上没有涨过。以后也并不一定会涨。
11月16日 22:13:07
谢国忠：所以我觉得中国三线城市是一个巨大的问题，发展上来讲不是说这个地方有没有前途，该不该发展，而是说我这里有一个领导，这个领导要干什么。所以如果说不解决这个问题，以后还会出现更多的问题。比如说房产税，房产税打的旗号是房地产调控，实际上是在弄钱。地卖不出去了，房子卖不出去了，就关起门来打狗，买过房子的人马上砍一刀。就是这个概念。
11月16日 22:13:53
谢国忠：所以我刚刚有两个不清楚的，一个是说现在的房地产市场是什么，是说平稳上升，我觉得很奇怪，各个地方的领导都说房地产市场是平稳上升，他说怎么回事，我怎么看不到钱啊。中国房地产市场的拐点过了，以后是一年一年朝下走。所以你们有空房子的赶快卖，接下来轮到你就是关起门来打“狗”。
11月16日 22:14:29
哈继铭：关于房地产的政策判断，以及价格判断，刚才我们这几位已经都阐述了自己的观点。那么，我想过去我是首席经济学家，现在是投资策略师。当然我们的研究分析离不开对于经济，对于基本面，包括房地产的看法。
11月16日 22:14:52
哈继铭：但是，我想可能从更为实战的角度来看一下房地产行业带来的投资机会。一个是在房地产开发的领域里面，我相信中国还有一些类型的房地产，还有待于进一步的开发，市场需求还有待于进一步的释放。
11月16日 22:15:12
哈继铭：比如说刚刚所说的住宅，我们会面临未来的老龄化的挑战，在某些地区未来，包括现在，会面临库存量过大的问题。商业地产的话，刚才黄先生也说了，也会有一些困难。但是我相信中国的老龄化到来，我们的养老地产是不是会有长足的发展，还是说还蓄势待发。
11月16日 22:15:38
哈继铭：那么，我相信过去的话，可能是中国小康很多，教育资源非常的稀缺，入托难，入小学难，入大学难。将来不是小孩而教育难，而是老人养老难。将来孩子只有一个，不可能有时间陪伴老人，你让老人孤苦伶仃的待在一个很大的房子里面也是不现实的。所以这个领域里面我觉得作为开发商，作为保险公司，作为相关的养老行业的企业，我相信应当去挖掘一些机会。
11月16日 22:16:13
哈继铭：当然我本人不是干这个的，我只是从宏观的角度来分析有这么一种机遇，有许多率先进入老龄化的国家，有这个方面的经验，也是值得我们的借鉴。我们作为二级市场的投资者，如何在未来房地产的发展过程中获得应有的投资回报，我们可能和房地产有关的三个大方面的选择。
11月16日 22:16:36
哈继铭：一个是买房子，另外一个是买房地产公司的股票。第三个是买房地产公司的债券。这三项选择谁优谁劣。我相信在过去就是毫无疑问买房子，六七千块钱买了，过几年变成六万块钱了。这个时代已经过去了，现在六万块钱，未必以后会涨几倍。
11月16日 22:17:01
哈继铭：但是我觉得流动性相对来讲比较差，尤其是在刚刚的判断，限购令短期难以解除的情况下，你出手也是比较困难的。所以我们首先寻求流动性比较好的，那可能在资本市场上寻求一些机会更合适，把房地产股退了买房地产债，这两者之间相比有没有优劣的差异，我觉得细微的差异还是有的。
11月16日 22:17:35
哈继铭：因为如果说我们限购令的目的是让房价降下来，那么房地产开发商把房价降下来以后，以降价促销，可能对于他的利润增长是不利的。但是这种资金的盘行，由于交易量的增大，资金的盘活，对于债券的偿付能力是有意义的。
11月16日 22:17:54
哈继铭：所以从这个意义上来说，买房子不如买房地产股，买房地产股不如买房地产债。我们知道中国有很多的房地产企业在香港发行债券的，有很多债券是以美元计价的。过去大家不感兴趣，人民币每年都升值，现在的升值速度不再那么快了。所以这样的债券回报实际上更加具有吸引力。因为他们债券本身的利率是达到两位数字的在10%-15%之间的。
11月16日 22:18:21
哈继铭：在眼前经济比较正常化，增长速度正常化，企业利润增长正常化的情况下能得到这么一个回报是相当的不容易的，也是相当不错的。那么，大家可能也会有担忧，如果这些企业将来毁约了怎么办？不偿付了怎么办？这些的风险不能说完全没有。所以说我们对这些企业可能要进行一定的筛选。但是我相信另外一个宏观现象又值得大家关注的。
11月16日 22:18:46
哈继铭：就是说中国现在正在打造人民币的国际化，人民币的国际化分三步走，第一个让人民币成为交易货币，第二个成为投资货币，第三个成为储备货币。要想成为储备货币，你必须有很大的资产池子在境外。那就是债券市场是一个巨大的发展空间。
11月16日 22:19:03
哈继铭：但是中国现在的资本帐户并没有完全的开放，不能说外国人随便到中国境内来买债券，所以说我们打造了一个人民币的离岸市场在香港的人民币债券市场。这样的债券市场，首先你会看到也是中央政府在那里发债，也有中国的政策性银行在那发债，也有商业银行发债，国企也在发债，房地产开发商也在发债。
11月16日 22:19:33
哈继铭：我在想，属于哪一个房地产开发商说我这个行业不行了，我要破产了，可能不仅投资者不答应，政府也不答应，你这一棵老鼠屎会坏了一锅汤，正在轰轰烈烈的搞国际化。你会影响到整个国家，整个银行业，整个企业，甚至是比较良好的企业在那边的自信，我觉得这是一个不是说这个概率没有，是相对来讲比较小的概念。所以我鼓励大家看这个方面的投资机会。
11月16日 22:20:00
哈继铭：美国的房地产见底回升是一个比较明显的现象。因为可能我不是这个方面的专家，我从资本市场的信号会看到美国房地产市场最近的走势，可以看到美国的房价在期稳回升。作为中国人如何利用到，当初是一个千载难逢的机会，过去美国房价没有说全国范围内的下跌过，现在下跌了，并且在低谷开始往上走。
11月16日 22:20:24
哈继铭：我们作为中国人肯定要利用到美国的房价上涨可能会给我们带来的投资回报。那么这是一个需要把握住的机会。当然，也有人说我去美国买房子，当然你也可以这么做。但是你的交易成本是很大的。而且，流动性也是不够好。
11月16日 22:20:49
哈继铭：其实在境外是有一些产品流动性很高，是利用到了美国房价的上涨带来的投资的机会。包括美国上市的房地产公司本身，也包括了美国的一些银行，原来发行的这种房地产信贷比较多的，他们原来是属于处于水深火热之中，但是现在房地产行业的上涨，对他们的能见度也是有提升，另外美联储也是QE3购买住房抵押贷款。
11月16日 22:21:18
哈继铭：还有一些住房抵押贷款，也是随势上涨的。这些境外市场的这些基金去购买这样的产品。最近的上涨幅度是相当可观的。所以说这些的基金既有流动性，又把握住了美国的房价上涨，可能会带来投资机会，我觉得需要大家高度的关注，并且有条件的也可以去采取措施，不要失去这个机会。
11月16日 22:21:48
张继伟：刚才两位给出了比较明确的投资建议。谢博士要求大家把房子卖掉。把空房子卖掉。哈博士建议大家去买房地产债，包括中国的房地产债和美国的房地产债，我想大家可以自行判断，最好是说到了明年，然后我们再来参加财新年会的时候，做一个检验。
11月16日 22:22:15
谢国忠：明年的财新年会没有房地产这一环节了。没有人来听了。
11月16日 22:22:26
张继伟：刚才提到了平稳上涨，刚才屈博士和刘总都提到了这个观点，两位对于平稳上涨这个说法有什么没有回应。
11月16日 22:22:46
刘晓光：这是我们的判断，刚才谢博士谈的我肯定是不同意的，他讲中国的二三线城市根本没有实际的需求，讲到一些小城市是一个人，两个人把房地产搞起来了，肯定是不现实的。中国正在进入一个快速的城镇化的一个进程，第二个中国的各个城市的基础设施过去很破，第三个来讲，人民群众住的房子也很差。
11月16日 22:23:06
刘晓光：那么如果随着收入的提高。随着城镇化进程的加快。对于住房需求肯定每年会有一个实实在在的增量。也绝对不能说，地方政府为了一点钱把房地产需求给拉上去了。他硬拉是拉不上去的。而且我经历了中国房地产市场最长，有二十多年了，所以从审批地产到从事房地产，我特别在十年以前，在欧洲在路演的时候，欧洲人不可能理解中国地产的状态。
11月16日 22:23:31
刘晓光：为什么？因为他们对中国的国情难。所以经常说地产泡沫破灭了，经常说狼来了，实际上没有破灭，局部地方可能有泡沫，局部地区的特别重大型城市可能出现了泡沫，但是不能说整个的都是泡沫。
11月16日 22:23:46
刘晓光：所以我觉得，我第一看好中国的二三线城市的下一步的城镇化的发展。同时也看好地产的发展。今年七月份，整个的全国地产价格是不是增长了9%左右，好像是有这么一个数字。
11月16日 22:24:03
秦虹：哪有啊？公布的价格指数是同比零点几。
11月16日 22:24:22
刘晓光：内部做的一个测算，好像应该有一个。
11月16日 22:24:33
秦虹：那个商品房的销售额，总的才上涨了几。
11月16日 22:24:40
刘晓光：我说的是价格。
11月16日 22:24:49
秦虹：你说二手房。现在统计局公布的数字没有那么高。另外，我们看到统计数据是去年年底的时候，十二月份全国在建面积住房38亿平方米，加上副住宅是51亿平方米，不知道哪来一百亿平方米。
11月16日 22:25:04
谢国忠：去年年底统计92亿平方米。
11月16日 22:25:23
秦虹：哪有啊，商品房38亿平方米，现在的商品房也没有那么多数字。
11月16日 22:25:44
谢国忠：这个数字说不准，实际上来看交易价格是下降的。
11月16日 22:26:14
秦虹：交易价格下降的，刘总说是上升的。
11月16日 22:26:23
谢国忠：北京的离天安门比较近的地方是上升的。其他的地方是下降的。
11月16日 22:26:35
屈宏斌：我很快回应一下你刚刚提到的主提。如果换届以后我们地方政府有投资冲动，这和房地产之间有什么关联。我觉得如果按照以往的惯例，新领导上任，一般地方政府会给新领导献礼，储备了一些项目，这些项目到明年会大干快上，这些项目里面大部分是一切城建，基建项目。且不说投资冲动应该不应该，但是客观上来讲，对于基建的新一轮的城建的投资的增加，客观上来讲会对房地产有促进作用。
11月16日 22:27:00
屈宏斌：因为大家都知道你地铁网络修得好了，所有人都买房子的时候都会说我这有没有地铁。所以说这是一种促进作用。而且特别是每个城市，每一级的城市，财力，各个方面，对于从中央政府去跑步前进拿的项目也不一样。就造成了我们未来的地方冲动，大家都在冲动，可能冲动的能力会有分别。所以从而客观上导致了我们城建在不同城市里面的城市建设，基础建设的水平和速度也会出现差别。这种不同的差别会导致了相应的房子价格和房子的价值也会有不同的差别。
11月16日 22:27:17
屈宏斌：我们觉得过去几年的房子里边，一讲到城市化大家会想到我们一千万的民工进城，这是城市化一个方面，还有另外一个方面，就是购买力和财富的积聚，比较好的社会资源，比较丰富的社会资源，不仅仅是设施硬件，还有软件，比较好的，如果中国的六百多个城市看成统一的一个房地产市场的话，实际上这种大中城市中相当有一部分城市房地产里面的黄金地段，因为他的差别很大。大家知道在北京的小孩儿上学，上北大、清华的概率，比在安徽这些城市高出好几倍。
11月16日 22:27:34
屈宏斌：很多情况下我们的资源大概会导致一个什么东西，我们所有有钱人，当然最有钱的人到加拿大买房子，到温哥华买房子，如果不是那么有钱。中国人的梦想是什么呢？虽然我自己这一代可能就这样了，就交代了，我只能在中小城市生活了，如果我是煤老板的话，我估计还要继续挖我的煤，但是我要保证我的首要梦想，我要让我的下一代比我过得更好。在国内过得更好是什么概念，你到大中城市给他买一个房子。
11月16日 22:27:45

屈宏斌：所以说这种城市化，这种资源，或者是说这种资本的城市化，是导致我们过去城市的房价不同。所以说这种城建的，或者是说基础设施的又一轮的，如果说我们相信由于“十八大”以后会有地方冲动，这种地方冲动客观上对房子会有这么一个客观的影响。

11月16日 22:28:08
张继伟：谢谢屈博士。我想先请您回应一下刚才几位都提到了对二三线城市的真实需求，大家看法不太一样。
11月16日 22:28:19
谢国忠：房地产的需求既是经济里面一个有竞争力的企业创造了就业，才能引起房地产的需求。所以今年的话，哪一个城市销售最多？是长沙销售最多，比上海和北京还多。一千多万平方米，为什么？因为工业这几年发展得很快，所以就有底气了。很多的地方我去聊的时候，我听不到有什么行业是赚钱的，人家搬进城市里面干什么？是吧？所以说这是中国城市化战略里面一个大问题，就是说城镇化。
11月16日 22:28:51
谢国忠：在中国这样一个相对财富水平比较低的国家，你必须要有效应，要有规模效应，而且东方人喜欢住大城市，不像欧洲和美国，小城市比较多。西方的文化是这样的，像到韩国和日本看都是朝着大城市拥的，应该有一个判断，中国以后也是这个现象，所以应该把资源集中在建设超大城市上面，超大城市的话会有一个规模效应，会创造就业机会。现在是遍地开花，每一个地方都有一个书记，所以就是说为什么这么干。
11月16日 22:29:07
谢国忠：所以说发展城市化，没有一个选择性的去发展，没有集中资源去发展，以后都是浪费，我们看到的都是这个情况。
11月16日 22:29:32
张继伟：谢谢，黄总和陈剑对城镇化有什么看法，另外哈博士和屈博士都提到了到海外做投资，两位都有海外投资的经验，能不能给我们介绍一下海外的投资情况。
11月16日 22:29:41
黄怒波：到海外投资不那么好玩。因为尤其是在美国，美国的市场机制非常完善，几乎没有像中国的暴利的机会。我觉得你可以去做一个尝试，最大的好处是你可以建立起你的以后的金融资源，人脉资源，人才资源。在中国发展这么快的暴利，绝不可能，我们在美国也买了牧场，美国这么多年唯一增长的是土地，大概每年能有1%到3%的增长。这个价格没有下跌过。
11月16日 22:30:00
黄怒波：但是在中国，在座的坐了十几年，二十年，万科也是不过做了二十年做到世界最大，美国绝对不可能。所以很多人到美国去我说你做一做积累一些经验，看看市场的机制，社会的分工化都是可以的。但是要做市场还是在中国。那么，当然你像我们现在有一些买的，比如说刚刚讲抄底，是抄了底。我们一个写字楼有一千六百万美金，我们用一千万买了。但是现在卖出去，可能卖到一千二百万，一千三百万，你要算其他的交易成本下来的话，不会形成很大的暴利。所以在美国绝对不可能有万科，绝对不可能说在几个大的地产公司出来。
11月16日 22:30:26
黄怒波：所以说海外投资是一个玩一玩的问题。做地产，做着玩就可以了。我们穷人没有到资本主义国家，也投资试试看，买一个办公楼也挺气派，买一个豪宅住住也挺好，买豪宅的人特别多。当然美国地产现在在回升，比如说我们的好住宅区，都没有降过。好的华人区都没有降，但是升到哪区，会一定有一个顶，不会过一个底限。
11月16日 22:30:56
黄怒波：当然，城镇化的问题，原来我们国家政府就是这个观点，原来讨论过的城市集群，后来叫做城镇化，不叫做城市化。所谓的城镇化就是中国太大了，这个区别太大了，就是说希望就地以小城镇为中心，把它城镇化了，这是政府的思路。
11月16日 22:31:14
黄怒波：我认为，在下一个十年，还是这个思路走，大城市有很多大城市的问题。大城市带来的问题，是大城市所有的东西，能源的问题，治安的问题，交通的问题，所有的问题都出来了。所以我想这个可能在做地产商来说要寄希望与大城市化，还是说比较困难的。
11月16日 22:31:29
张继伟：谢谢黄总。陈剑。
11月16日 22:32:00
陈剑：我觉得黄总确实是抄到底了。因为美国现在的房地产大概会在，商业房地产已经回升了，住宅房地产现在从今年的数据来看的话，前三个季度都有回升，然后如果说一个正式的回升必须要有数据，今年年底的时候也会有回升。然后像黄总说的到国外买房子不是那么容易了，因为你有很多程序上的包括你买房子的时候会有很多的法律程序要走。其次的是美国的房子是要交房产税的，而且各个地方交的税不一样。
11月16日 22:32:19
陈剑：所以说，你在美国买房子，你如果指望着它很快的升值不是很现实，但是如果你指望它有一个稳定的收益，大概每年是5%-8%的收益还是可以做到的。
11月16日 22:32:32
陈剑：另外刚刚谈到了城镇化的问题。谢博士说中国还是超大型城市，我觉得超大型城市，像北京、上海也有自己的问题。从美国的经验来看，各个城市如何来区分自己，在中国来看超大型城市看上去都很像。北京、上海这种超大型的城市。小城市看上去也很像，像一些人说的，可能没有自己的支柱性的行业。
11月16日 22:32:56
陈剑：美国来看，一般来说每个地方有自己的独特产业，或者是说每个地方的政府支持产业的措施是不一样的，就以房地产税为例，有的地方他认为我要提供很多的公共服务，我要多征税，使我这个地方的地方教育、公共设施都做得特别好。就算我的税比别人贵一些，大家还是愿意到我这里来居住。这就是以华盛顿附近为例了，那里的公交是全国最好的。
11月16日 22:33:11
陈剑：如果往难走到田纳西州，德克萨斯州这些地方，可能政府认为我要采取放任的措施，我尽量少收税。我也不提供那么多的公共服务，很容易就是说根据你自己的需要。比如说你希望选择公共服务好，教育质量高的地方，你会选择华盛顿或者是北边的波斯顿这些地方居住。如果你说我要发展商业，我需要一个对商业比较友好的地方政府，税收比较低的，我就选择去南方。如果我认为城镇化最后的发展，不是说发展出来千篇一律的城市，而是说发展出多彩多样的城市。
11月16日 22:33:32
陈剑：做到这一点来说，从美国经验来看，房产税是一个很关键的手段，在这一点上我认为中国可能以后也会走这么一条道路。但是从事实上来判断，可能和谢博士类似。但是我并不认为这是一个关起门来打狗的一个价值判断。就是说政府需要用钱的，想方设法从老百姓口袋里面拿钱，我认为房地产税从长期来看，是政府调解财富的手段，同时也是说分化不同的竞争优势的一种手段。谢谢。
11月16日 22:33:47
张继伟：谢谢陈剑。
11月16日 22:34:04
哈继铭：我做一个补充，刚刚说到海外投资，刚才说的比较负面的，我说的和黄先生说的是同一回事，对于国内打造实体经济的房地产，把握住中国老龄化的到来，可能会带来养老地产的机会，到国外投资，到美国投资，我并不是鼓励大家去那买房子，我相反觉得第一是交易成本比较高，第二个是有税收的影响，第三个是流动性不够好，你买了之后不可能就卖掉了。
11月16日 22:34:29
哈继铭：那么，所以说正因为如此我建议大家透过资本市场来进行投资，来利用到美国的房价的上涨，就是说美国房地产开发公司的股票，美国的银行原来受房地产下降冲击比较大的银行，现在随着房价的上涨，他们的身价也会上涨。我们看到了华为都投了美国的银行业，这些银行本来就是受到房地产的影响比较大。
11月16日 22:34:39
哈继铭：第三是美国的债券，包括MBS等等这些方面的价格也是出现一个明显的上升。而你买了这样的一个，我不是做广告，高盛现在就有一个基金，你今天买，明天可以卖。就是这三中资产的组合，表现相当不错，我相信比美国的房价涨得还要快，因为资本市场的反应是非常迅速的。
11月16日 22:34:59
张继伟：谢谢哈博士，我们还有几分钟的时间，留给现场的观众，请大家自报一下家门，把问题提给想问的哪一位嘉宾。
11月16日 22:35:16
提问：你好，我是3G门户的，我想问一下黄怒波先生，您进军冰岛计划是不是旅游地产的一个重要布局？您在海外投资地产，是不是因为想要规避一下国内的房地产调控，规避一下国内的风险。提前试水一下房产税。
11月16日 22:35:34
黄怒波：第二个问题不存在，我讲在国际上，在国外投资怎么着也形不成大规模的资产。真正的战略布局，所有的企业，国外的企业也会来中国，所以我们要认识清楚，不管是地产商走好也坏，走坏也坏，但是它一定十年内对西方，对美国都会好。第二个到冰岛投还是自己要做旅游渡假的，需要这么一个战略板块，他的投资二十年，三十年收不回来，但是这个板块是必要的。所以我们在美国在赔，在冰岛会赔，但是有这个板块，在中国会赚的这么一个战略。
11月16日 22:35:48
提问：刚刚听到几位专家谈到了一个共同的点。就是说一个中国，因为有很多人需要各种各样的需求，需要住房子，所以说就有住房的需求，我觉得这是不是并不一定全面，如果按照这个逻辑讲下去的话会不会在街上睡觉的人，没有房子住的人最有需求。作为房地产商来讲对未来的客户有一个定位，所以真正有一个收入和财力各个方面的东西，所以谈到需求，是不是下次请大家多提一些论点和论据，帮我们分析一下中国未来的经济发展，对个人消费者投入带来的变化，包括我们的金融系统能够提供的，包括说这种货币政策这个方面的综合起来才能说明问题。
11月16日 22:36:07
提问：我还有一个问题，我注意到在座的有投资银行的专家，如果您银行有承销房地产股票和房地产债券的时候，请千万不要忘了告诉我们大家。
11月16日 22:36:33
哈继铭：我能够简单回应你第二个问题。你都不用等到承销，已经有很多承销的在市场上交易，并且有许多人对中国房产悲观，尤其是境外的许多投资者，这些债券原来一百块钱发的，前一段时间掉到七十，八十块钱，我们客户买了以后，许多的债券也已经接近一百块钱，当然也有更好的超过一百块钱，所以短短几个月时间，债券的价格上涨就赚了百分之三四十，而且每年可以拿百分之十几的利息汇报，你可以想他投资有多可观，比你买房子，买股票涨得很多。而且今天可以买，明天可以卖。而且还有很多交易不到一百块钱的。
11月16日 22:37:07
秦虹：我来回应一下你第一个关于需求的问题。我觉得说得非常对。对住房来说有支付能力的需求才是有效的需求，其他的没有支付能力的需求都是无效需求。我们怎么看有效需求呢，2010年11月中国做了第六此人口普查，我们看一下人口普查数据的时候你会发现，对购房最有支付能力的有两类，两个指标可以反应什么样人最有住房支付能力，一个是劳动人口里面20岁至49岁这部分购房能力最强的人群，现在在中国城镇里面占的人口比重是55%。第二类人群是高储蓄人群，就是说35岁到60岁之间的高储蓄人口，占到人口目前的比重是42%。
11月16日 22:37:28
秦虹：还有一个指标是说人口抚养比，当人口抚养比很高的时候，家里面的收入，主要是要来支付家庭的老人或者是孩子，有很大的负担。这对购房确实有很大的影响。现在我们2010年年底的人口抚养比是34%，比日本当年最低的43%还要低9个百分点。也就是说我们分析中国城镇人口的人口结构的时候，城镇人口里面的高储蓄人口，购买能力最强的劳动力人口，劳动力人口里面对支付能力最强的人口，加上人口抚养比的结构，目前来看我们的住房有效需求还是存在的，不能低估，不能引起而放弃我们要增加有效供给的问题。
11月16日 22:37:48
秦虹：第二个改善性需求，我们到2010年底的时候，城镇人均住房面积达到31平方米，应该说这是非常高的。但是我们可以看到人均在20平方米以下的家庭占到了32%。也就是说房改之前的小户型，计划经济时代盖的房子的家庭还是占比重大三分之一。这部分的家庭一旦有了能力，对住房的改善性需求还是比较高的。所以我们可以看来中国未来房地产市场的有效需求在哪里，有效需求在于这些有支付能力的需求。
11月16日 22:38:01
提问：我想请教两个问题，一个是刚刚提到了房产税的问题，现在有很多的争议。另外一个方面认为把地出让的时候征收了很多的资金，对于征税是不是有二次征税，各位怎么看。另外城市里建的养老产业比较多，但是大家说有很多农村人口到城镇，现在有很多老年人，农村的老年人，对他们的养老产业有没有可能在农村发展起来。谢谢。
11月16日 22:38:29
哈继铭：提到养老产业，我回应一下你的问题。第一个问题我觉得这不是一个障碍。并不能说因为当初交了土地转让金之后就不能再收税了，拿香港为例，香港的土地也是公开拍卖的，拍卖的价格很高。但是，之后他们也有相应的，就是一种保有环节的税种。有人说中国土地70年，香港是不是永久持有土地，也不是，香港很多土地有999年的，也有很多就是几十年的，九十多年的，本质上和中国70年没有什么区别，照样也是收保有环节的税收。
11月16日 22:38:41
哈继铭：并且，最近香港政府还推出一个税，就是短期内交易的话，会有更高的课税，并且有15%的外地，非香港居民购买房产的税收。我觉得税收上的建设是至关重要的，如果说我们连这些最基本的税都推不出来的话，我觉得其他的改革可能也就要打上更大的一个问号了。
11月16日 22:39:05
哈继铭：那么，回到你刚刚说的第二个问题，养老地产。其实我刚才说了从商业角度来打造养老地产，可能率先要在大城市，因为大城市的养老成本可能会更高，这样的投资，从商业角度来讲更容易获得回报。至于农村的老年人是不是需要照顾，当然也是需要的。至于这个问题像建别墅需要吗，有需要，有这个需求，建保障性住房有需要吗，也有需要，因为他们有这个需求。因为他们的需求在中高端房子上面难以有效的释放。
11月16日 22:39:22
哈继铭：它影响政府，并不是需要，是需求。但是我们谈到需求，通常是有支付能力的有效需求。至于说低收入者农村的人也有养老的需要，但是这个需要通过其他的手段，比如说政府的相关的项目，会达到廉租房一样的项目来推动，但是这个不是我刚才说的内容，刚才是给开发商的建议，打造高端的，能够有商业回报的养老地产。
11月16日 22:39:55
谢国忠：刚刚提到了中国和香港的比较，香港有历史原因，原来是有一部分的土地是99年的，所以为什么土地会有这样的问题。但是香港是法治社会，最后说生活在那的话可能性不是很大的。在中国的话是实用权，这是会有一定不一样的，所以说收房产税，不是一个永久持有的一个产业，是一个政策的持有财产，这个概念上是有一个问题，第二个就是说这跟调控根本没有关系。如果你真的要调控的话，用税收来调控最好的办法是增值税。
11月16日 22:40:14
谢国忠：如果是房地产卖了之后的话，升值一部分，像其他的国家都有的，你可以叫做租赁下降，第一年交易的80%，然后逐年下降十个百分点，这个不打击真正需要房子的，又打击了投资需求，我觉得我自己认为这是一个房、地卖不出去了，就找其他的办法。
11月16日 22:40:27
谢国忠：那么你说政府需要钱，这是对的，政府需要钱干什么？这个问题就是说中国老百姓现在可支配的收入，就是劳动力收入只有40%出头一点的GDP，全世界最低了，这个时候你在中国讲不是节流，而是开源，这是一个很大的问题。所以说我们先要做到政府的开支不能增加，中国政府的开支相对经济的比例来讲是非常高的。
11月16日 22:40:51
谢国忠：所以中国是三年到五年的话都应该是中低。中国要改变经济，不是说加税收，应该是减税。如果是老百姓没有钱消费，现在那么多房子的话，你想那么多房子都想卖给老百姓，然后讲故事，中国最好的故事是中国人多，然后举例子，养老地产我觉得也是一个概念。
11月16日 22:41:03
谢国忠：老百姓没有钱，怎么从政府手里把这个盘子接过来呢？你把老百姓手里的钱拿过来以后，建这么一大堆东西让老百姓来买，这个是不现实的，我想还是从技术性的角度来解决房地产的问题的话是没有出路的，对中国房地产的前途，要想解决问题,政府里面应该悔过自新，好好的自我检讨一下。
11月16日 22:41:15
张继伟：由于时间关系，我们今天的讨论就到这里，然后大家有问题的话可以私下里来进行交流。
11月16日 22:41:32